John Bruno: Fluxos de investimentos brasileiros em imóveis nos EUA estão se desviando das estratégias 'tradicionais'

John Bruno, sócio-gerente e cofundador da OlivePoint. (Foto: Divulgação)

Os investidores brasileiros acumularam um total de US$ 600 milhões em investimentos imobiliários nos EUA, de acordo com dados da Preqin, uma fornecedora de dados sobre a indústria de ativos alternativos. O setor imobiliário residencial dos EUA também registrou um CAGR (Taxa de Crescimento Anual Composta) de 6% dos investidores latino-americanos nos últimos dez anos.

A entrada no mercado imobiliário dos EUA entre os investidores brasileiros tornou-se uma estratégia cada vez mais popular para adicionar exposição a essa classe de ativos alternativos, além de aumentar os investimentos denominados em dólares americanos, já que os investidores latino-americanos buscam adicionar resiliência aos retornos das suas carteiras através de uma maior diversificação internacional.

No entanto, John Bruno, sócio-gerente e cofundador da OlivePoint, gestora de investimentos imobiliários nos EUA que se concentra em investidores no Brasil e na América Latina, diz que esses números subestimam enormemente o tamanho real da alocação de capital dos investidores brasileiros no setor imobiliário residencial dos EUA.

“Os dados da Preqin são importantes porque fornecem informações sólidas sobre a direção dos fluxos de capital para o setor imobiliário residencial dos EUA, mas subestimam o tamanho dessa onda. Os dados se concentram inteiramente em investimentos de 267 investidores institucionais no Brasil e não cobrem investidores individuais, investidores privados e escritórios familiares e multifamiliares. Em nossa experiência, vimos que esses segmentos de investidores têm se mostrado ainda mais atraídos pelo uso de imóveis residenciais nos EUA como uma estratégia de diversificação nos últimos cinco anos”, diz Bruno.

John Bruno acrescenta que, no passado recente, os investidores brasileiros concentravam investimentos em mercados imobiliários que proporcionavam familiaridade, como os mercados da Flórida, em Miami e Tampa. No entanto, pesquisas recentes da OlivePoint mostram que direcionar esses mercados - e investir através da compra de ativos individuais - é uma estratégia de investimento ineficiente para a maioria dos investidores brasileiros que busquem diversificar suas carteiras com exposição adicional ao mercado imobiliário dos EUA.

“Os investidores brasileiros que buscam maximizar os retornos de seus in vestimentos imobiliários nos EUA precisam estar cientes das opções disponíveis atualmente”, afirma Bruno. “Em vez de comprar ativos individuais, que incorrem em altos custos e taxas de aquisição e gestão - além de concentrar o risco de desempenho - os investidores podem investir em fundos imobiliários muito mais eficientes.”

Além de ser um investimento muito mais eficiente, investir através de fundos de gestores como a OlivePoint pode trazer desempenho superior ao adicionar exposição a mercados e ativos com os quais os investidores individuais podem não estar tão familiarizados. Por exemplo, a OlivePoint está investindo tematicamente em propriedades 'multifamiliares' - uma classe de ativos institucionais que, em grande parte, não existe na América Latina.

A seleção de ativos da OlivePoint levou a empresa a investir em mercados ‘não tradicionais’ para os investidores latino-americanos. “Quando começamos a OlivePoint, passamos meses analisando dados históricos e realizando análises para nos ajudar a identificar onde acreditávamos haver oportunidades de médio e longo prazo - sempre queremos estar cientes do que está acontecendo no curto prazo, mas não acreditamos que perspectivas de curto prazo devam orientar a tomada de decisões de investimento”, diz. “Essa análise levou em consideração questões demográficas e fiscais - além de uma série de outros pontos de dados - e resultou nos mercados onde queremos focar – incluindo Texas, a região Mountain West, Carolina do Norte e o Noroeste do Pacífico.”

Falta de serviço personalizado para investidores brasileiros

A pesquisa da OlivePoint oferece aos investidores a oportunidade de obter ‘alfa’ - retornos acima da média do mercado. A empresa utiliza modelos de avaliação que incluem insumos prospectivos, como aumentos anuais de aluguel dos mercados, taxas de ocupação dos inquilinos, índices de acessibilidade e outras dinâmicas de oferta/demanda, além de métricas de risco específicas de um determinado mercado para identificar mercados e segmentos com potencial de desempenho superior.

Criticamente, esses modelos são dinâmicos - permitindo à OlivePoint aumentar e reduzir riscos dentro de sua carteira de forma contínua. O fundo também enfatiza aquisições oportunistas de bons ativos de vendedores em dificuldades devido a fatores macroeconômicos, como taxas de juros elevadas que levam a problemas de refinanciamento para alguns proprietários de imóveis.

Há um interesse significativo dos investidores latino-americanos que estão ansiosos para adicionar exposição aos mercados imobiliários dos EUA. No entanto, apesar desse crescente interesse e do aumento constante dos fluxos de capital para a classe de ativos, poucos gestores imobiliários dos EUA fornecem serviços personalizados para investidores brasileiros - com a região sendo negligenciada por esses fundos de investimento em favor de seus esforços de marketing no Oriente Médio e na Ásia.

Bruno acredita que a empresa está aproveitando uma enorme demanda latente entre os investidores brasileiros que procuram maneiras inteligentes de adicionar maior exposição ao mercado imobiliário dos EUA como parte de uma estratégia de diversificação internacional: “Para a OlivePoint, a América Latina representa uma oportunidade para uma empresas como a nossa que entendem as diferentes dinâmicas de países e regiões e a importância de combinar a abordagem baseada em relacionamento com padrões de investimento de qualidade institucional.”